Lohnen sich Immobilien-Investments im Ausland?

 

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Ob Strandhaus in Frankreich, Erholungsoase auf Mallorca oder Stadtwohnung in London – viele Deutsche träumen vom Feriendomizil im Ausland. Besonders beliebt sind Unterkünfte in Spanien oder auch in Italien. Jedoch ist es gar nicht so einfach, wenn man im Ausland ein Objekt erwerben möchte. Vor allem sollte man etwaige steuerliche Aspekte berücksichtigen und auch klären, ob man als Ausländer überhaupt eine Immobilie erwerben darf. So ist in Österreich etwa eine sogenannte Erwerbsgenehmigung erforderlich, die der potentielle Käufer bei der Ausländergrundverkehrsbehörde beantragen kann.

In Dänemark darf man sich beispielsweise nur ein Sommerhaus kaufen, wenn die Person schon fünf Jahre in Dänemark steuerpflichtig ist. Soll es ein Haus in der Schweiz werden, so benötigt man eine Bewilligung, die die zuständige Kantonsbehörde ausstellt – das Objekt darf zudem nicht für die reine Vermietung angeschafft (Kapitalanlage) werden.

Der Erwerb

Es sind die zahlreichen Tücken und auch die extrem hohen Kosten, die am Ende dazu führen, dass man den Traum der Auslandsimmobilie bald wieder vergisst. Zudem werden die Immobilien immer teurer; viele Objekte, die heute noch kostengünstig zur Verfügung stehen, müssen in der Regel renoviert werden, sodass weitere Kosten, die oft im hohen fünfstelligen Bereich liegen, anfallen. Zudem stellen sich viele Deutsche die Frage, was mit der Immobilie passiert, wenn sie nicht gerade bewohnt wird. Soll sie vermietet werden oder mitunter immer für einen selbst zur Verfügung stehen, wenn man spontan Urlaub machen möchte? Was passiert, wenn sich kein Mieter findet? Können die Kosten, die im Zuge des Erwerbs und der Instandhaltung anfallen, dennoch beglichen werden? Wie sichert man sich gegen Währungsschwankungen ab?

Zudem dürfen keinesfalls die Kosten unterschätzt werden, die schon vor dem Kauf anfallen – so etwa Reisekosten für eine etwaige Besichtigung vor Ort, Übersetzungskosten für Dokumente oder auch Steuern, die im Zuge des Hauskaufs und der weiteren Verwaltung anfallen. Eine Möglichkeit, wenn man trotzdem in Auslandimmobilien investieren möchte? Immobilienfonds. Schlussendlich wurden in den letzten Jahren rund 80 Prozent aller Auslandsinvestitionen über indirekte Produkte, so etwa über Anlagestiftungen oder Fonds, getätigt. Es sind die einfache Handhebung, das reduzierte Risiko und die möglichen Gewinne, sodass viele Anleger von der Direktinvestition absehen und lieber „über Umwege“ in Auslandimmobilien investieren.

Eine Alternative? Immobilienfonds

Im Ausland finden sich vorwiegend offene Immobilienfonds, wobei der Anleger diverse Auflagen erfüllen muss – so gibt es etwa eine Mindesthaltedauer. Jedoch gibt es im Ausland eine breite Palette an Immobiliengesellschaften bzw. REITs („Real Estate Investment Trusts“). Jene sind zwar den allgemeinen Marktschwankungen deutlich stärker als Immobilienfonds ausgesetzt, stellen aber eine durchaus effiziente Möglichkeit dar, wenn man an den lokalen Märkten partizipieren will. Viele Anleger befassen sich ausschließlich mit steuerlich bevorzugten REITs, da die Ausschüttung des steuerbaren Gewinns bei 90 Prozent liegt.

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Wie hoch kann der Gewinn ausfallen?

Ob Inlands- oder Auslandsinvestitionen, ob Direktinvestment oder Fonds – in der Regel geht es um die Rendite. Folgt man den aktuellen Prognosen, so dürfen sich Anleger, die ihr Geld in Immobilienfonds investieren, mit einer Rendite um die 6 Prozent – pro Jahr – rechnen. Ein derart hoher Durchschnittsgewinn wird nur selten erzielt, wenn die Immobilie direkt im Ausland erworben wird. Schlussendlich müssen auch die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen werden – jene können sogar auch die Mieteinnahmen, sofern das Objekt an Dritte vermietet wird, übersteigen.

 

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